Immobilier Aix en Provence - Agence IGC

Introduction:

La loi de finances rectificative pour 2010 parue au journal officiel le 10 mars 2010 est applicable à compter du 11 mars 2010 et à modifier en profondeur le régime de la TVA immobilière. A présent cette matière cesse d'être un impôt d'enregistrement et obéit aux règles de droit commun de la TVA.

Cette étude, sans avoir pour objectif d'être exhaustif, est destinée à présenter les principaux aspects de la réforme de la TVA immobilière en analysant les situations les plus fréquemment rencontrées en pratique.

La nouvelle distinction fondamentale: assujetti et non assujetti: La réforme opère une distinction entre les opérations réalisées par les assujettis à la TVA agissant en tant que tels et les non assujettis. La notion d'assujetti vise, sans distinction, les professionnels de l'immobilier mais également les autres assujettis qui peuvent être amenés à réaliser des opérations portant sur des immeubles alors même qu'ils exercent leurs activités hors du secteur immobilier.

1 La fiscalité applicable aux livraisons de terrains à bâtir:

Nouvelle définition de terrain à bâtir : En application  de l'article 12 de la sixième directive TVA, il s'agit d'un terrain nu ou encore un terrain supportant une construction que le vendeur s'engage à démolir ou le terrain supportant une construction inutilisable pour quelqu'usage que ce soit.

De plus, la notion de terrain à bâtir devient une notion objective qui ne dépend plus de l'engagement de construire de l'acquéreur mais qui résulte de la situation du terrain au regard de la règlementation d'urbanisme.

Nouveau principe d'application de la TVA: A présent la réalisation d'une construction ou non par l'acquéreur importe peu (Cf supra)  pour l'application de la TVA. Dès lors que la cession porte sur un terrain à bâtir, la seule question à se poser est celle de savoir si le vendeur revêt la qualité d'assujetti au regard de la TVA

En conséquence, depuis le 11 mars 2010, il y a lieu de distinguer  deux situations, soit le vendeur n'est pas assujetti à la TVA (1.1), soit celui-ci est soumis au régime de droit commun de la TVA (1.2).

1.1  Le vendeur n'est pas assujetti à la TVA:

■ Principe de taxation : Dans cette hypothèse  l'opération sera toujours exclue du champ d'application de la TVA au titre de l'opération. Il ne peut jamais y avoir de TVA au titre de l'opération alors même que l'acquéreur prendrait un engagement de construire.

■ Un régime des droits d'enregistrement quasi autonome : Les droits d'enregistrement au taux de 5,09%  seront dus dans les cas suivants, savoir:

-       l'lorsque l'acquéreur n'est pas assujetti à la TVA

-       ou encore si l'acquéreur est un assujetti à  la TVA mais lorsqu'il ne prend ni l'engagement de revendre, ni l'engagement de construire.

 En revanche les droits d'enregistrement au taux réduit de 0,715% seront dus par l'acquéreur toutes les fois où celui-ci, étant assujetti à la TVA, prend l'engagement de construire ou de revendre.

Il est ici précisé qu'à la différence de la situation antérieure à la réforme, l'engagement de construire ne conditionne plus la taxation de l'opération à la TVA mais conserve son importance pour les droits d'enregistrement.

1.2  Le vendeur est assujetti à la TVA

■ Principe de taxation : Dans cette hypothèse la vente est  toujours soumise à la TVA quelque soit la qualité de l'acquéreur.

■ Assiette de la TVA : Le prix stipulé dans l'acte constitue l'assiette de la  TVA lorsque l'acquisition par le cédant a ouvert droit à déduction, en revanche la TVA n'est assise que sur la marge lorsque l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction.

■ Droits d’enregistrement : Pour ce qui est des droits d'enregistrement, lorsque la TVA est due sur le prix, la taxe de publicité foncière est due au taux de 0,715% quelque soit la qualité de l'acquéreur indépendamment de tout engagement. En revanche si l'acquéreur prend l'engagement de construire, seul un droit fixe de 125€ est dû par celui-ci. Lorsque la TVA est due sur la marge, les droits d'enregistrement au tarif normal (5,09%) sont dus par l'acquéreur lorsque celui-ci n'est pas un assujetti à la TVA ou bien encore si l'assujetti  ne prend ni l'engagement de revendre ni de construire. En revanche si l'assujetti prend l'engagement de revendre la taxe de publicité foncière au taux réduit (0,715%) est dû. Et enfin lorsque l'assujetti prend l'engagement de construire seul un droit fixe de 125 € est dû par l'acquéreur.

2. Livraison d'immeubles "neufs":

■ Définition d’immeubles « neufs » : Sont considérés comme des immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq ans, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou bien de travaux sur des immeubles existants qui ont concouru à la production d’immeubles neufs.

■  Si le vendeur n’est pas un assujetti : En principe si le vendeur n’est pas assujetti à la TVA, la revente d’un tel immeuble n’est pas soumise à la TVA immobilière. Cependant dans le cas ou le vendeur a lui-même acquis le bien en état futur d’achèvement, la revente est soumise à TVA et l’acquéreur  est  redevable de la taxe de publicité foncière au taux de réduit de 0,715%. Mais lorsque l'acquisition n'a pas était faite en VEFA, la revente n'est pas soumise à TVA.

En ce qui concerne les droits d’enregistrement, ils sont dus au taux normal de 5,09% si la revente n’est pas soumise à TVA. Cependant seul un droit fixe de 125€ est du par l’acquéreur, assujetti, qui  prend l’engagement de construire ou d’achever dans les cinq ans.

■  Si le vendeur est un assujetti : la vente est soumise à TVA et ce pour toutes les ventes réalisées dans les cinq ans de l’achèvement quelque soit la qualité de l’acquéreur.

Pour ce qui est des droits d’enregistrement, l’acquéreur est redevable de la taxe de publicité foncière au taux de 0,715% quelle que soit la qualité de l’acquéreur. En revanche seul un droit fixe de 125€ est du par l’acquéreur, assujetti, qui  prend l’engagement de construire ou d’achever dans les cinq ans.

3. Livraison de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir :

Définition: sont ici envisagés tous les terrains qui n'entrent pas dans la définition du terrain à bâtir telle qu'elle résulte de l'article 257-I, 2,1°.

Principe de taxation: La cession d'un terrain non à bâtir constitue  une opération qui est exclue du champ d'application de la TVA qu'elle soit réalisée par un vendeur non assujetti ou par un vendeur assujetti mais il est nécessaire de distinguer l'hypothèse dans laquelle le vendeur n'est pas assujetti (3.1) et lorsque celui-ci est un assujetti (3.2)

3.1 Vendeur non assujetti:

Régime fiscal au regard de la TVA: dans cette situation, les opérations réalisées un non assujetti sont exclues du champ d'application de la TVA.

Régime fiscal au regard des droits d'enregistrement: par principe la vente d'un tel terrain est soumise aux droits d'enregistrement au taux normal de 5,09%. Cependant si l'acquéreur est assujetti à la TVA est prend l'engagement de revendre, il est fait application de la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715%. Et enfin, lorsqu'un assujetti prend l'engagement de construire, celui-ci est redevable d'un droit fixe de 125 €.

3.2 Vendeur assujetti:

Régime fiscal au regard de la TVA: dans cette hypothèse le principe susvisé, le vendeur peut exercer une option pour le paiement  de la TVA qui sera alors nécessairement assise sur le prix, c'est-à-dire que la TVA ne pourra jamais être assise sur la marge.

Régime fiscal au regard des droits d'enregistrement: il y a lieu de distinguer d'une part, lorsque l'acquéreur est ou non assujetti à la TVA.

D'une part en présence d'un acquéreur non assujetti, il ne pourra prendre aucun engagement, il pourrait donc être perçu les droits d'enregistrement au taux de 5,09% alors même que de la TVA serait également perçu du chef de l'option exercée par le vendeur.

Il convient ici de noter que dans cette hypothèse, l'autonomie entre les droits d'enregistrement et la TVA est flagrante.

D'autre part, en présence d'un acquéreur assujetti lorsqu'aucun engagement n'est pris celui-ci devra s'acquitter des droits d'enregistrement au taux de 5,09%. Néanmoins, l'acquéreur en qualité d'assujetti pourra souscrire:

-       Soit l'engagement de revendre, auquel cas il s'acquittera d'une TPF au taux de 0,715% au lieu et place des droits de mutation à taux plein

-       Soit l'engagement de construire, auquel cas il s'acquittera du seul droit fixe de 125€. Mais dans ce cas il apparaît surprenant qu'un terrain qui n'est pas considéré comme à bâtir puisse faire l'objet d'un engagement de construire mais cette hypothèse pourra se rencontrer en présence d'un acquéreur qui anticipera, dans un délai de quatre ans, la constructibilité future du terrain.