Questions / Réponses Immobilier Aix en Provence

Gestion

Comment gérez-vous les impayés ?

Dès que les loyers impayés sont constatés, nous nous chargeons de toutes les actions nécessaires au recouvrement efficace, à savoir :
    Relances téléphoniques et écrites.
    Gestion de la prise en charge par les éventuelles assurances.
    Notification par huissier d’un commandement de payer.
    Gestion du dossier à travers l’intervention d’un avocat.

J'ai entendu parler d'une garantie couvrant les loyers impayés, comment cela fonctionne-t-il ?

Il existe effectivement dans le cadre d’un mandat de gestion la possibilité de souscrire à une assurance de loyer impayé qui se déclenche rapidement.
Vous serez réglé de vos loyers de façon rétroactive tous les trimestres.
A l’entrée du locataire, en fonction des caractéristiques financières du dossier, cette assurance peut s’effacer pour laisser place à l’assurance GRL, assurance d’état payante également.
Nous assurons cette gestion des différentes assurances au mieux de vos intérêts.

Comment fonctionne le mandat de gestion ?

Nous vous représentons dans les actes de gestion de votre immobilier, vous déchargeant ainsi de toute intervention.
Vos loyers vous sont réglés mensuellement et vous êtes informés en permanence de la situation de votre bien.
Vous bénéficiez également de toutes les compétences et de l’expertise de nos services pour optimiser la gestion de vos investissements immobiliers.

Qui paye dans le cas d'une intervention de réparation dans le local géré ?

Si les travaux sont assimilables à de gros travaux, c’est le propriétaire.
Dans le cas de petits travaux d’entretien ou de remise en état, c’est le locataire.
Parfois, il est souhaitable de demander notre avis au préalable avant de solliciter une intervention pour bien déterminer qui devra payer la facture.

Qu'est ce que le PASS-GRL

C’est une forme de garantie de loyer impayé, géré par l’état, qui permet d’assurer une palette plus large de locataires que les assurances impayées privées, plus restrictives. En fonction des caractéristiques financières des locataires, elle se substitue ou non à une assurance classique.
Les critères de la GRL ne permettent pas d’assurer tous les locataires.

Quelles sont les ressources prises en compte dans la GRL ?

Ces ressources sont assez larges et incluent certains revenus sociaux.

Est-ce que la GRL fonctionne en cas de co-location ?

Oui, elle peut fonctionner.

Peut-on cumuler une garantie LOCA-PASS et un PASS-GRL ?

Le PASS GRL étant plus protecteur, nous le privilégions systématiquement.

Les étudiants peuvent-ils bénéficier du PASS-GRL ?

Non sauf s’ils sont boursiers, et si cette bourse  répond à certaines conditions de montant, très rare à atteindre.

Dans quelle mesure, un propriétaire peut-il souscrire à la garantie PASS-GRL ?

Dans le cadre de notre gestion immobilière, nous proposons au propriétaire l’assurance la plus adaptée au profil du locataire.

Location

Lorsque je loue un appartement, à quel moment mon dépôt de garantie est encaissé ?

Votre dépôt de garantie est encaissé à la signature du bail, signature préalable à l’entrée dans les lieux.

À quoi correspondent les frais d’agence ?

Les frais d’agence, incluant les frais de dossier, correspondent à :
La rémunération de la mission de recherche de locataire incluant les frais de publicité notamment, la sélection du locataire et la constitution du dossier financier.
La rédaction du bail, l’état des lieux.

Pour des raisons personnelles, je dois déménager au plus vite, mon préavis est de trois mois, quelles conditions dois-je remplir pour obtenir une réduction du loyer ?

Dans le cadre d’un bail vide de 3 ou 6 ans, le préavis légal de 3 mois est réduit à un mois dans les cas suivants :
    Mutation professionnelle (à l’exclusion de la démission).
    Licenciement professionnel.
    Contrat de 1er embauche pour un étudiant.
Tous ces cas devant faire l’objet de justificatifs écrits.

Je ne bénéficie pas de réduction de préavis, mais je dois quitter les lieux avant le délai de préavis. Comment puis-je faire pour que mon logement soit reloué plus vite ?

Je mets tout en œuvre avec mon agence immobilière pour faciliter les visites de relocation, en me rendant le plus disponible possible. Je peux également présenter à mon agence un candidat locataire.

Qui est redevable de la taxe d’habitation ?

Le redevable de la taxe d’habitation est l’occupant au 1er janvier. Si vous êtes locataire à cette date, vous êtes redevable de la taxe d’habitation pour toute l’année.

Je dois effectuer mon état des lieux de sortie avec l’agence : comment dois-je le préparer ?

En dehors des dégradations importantes, les points les plus fréquents qui occasionnent des retenues sur le dépôt de garantie sont les suivants :

    Nettoyage de tout l’appartement : ne pas oublier les VMC.
    Refaire les joints silicone.
    Remplacer le flexible de douche si il est abimé.
    Remplacer le filtre de la hotte.
    Vérifier que les siphons ne présentent pas fuites ainsi que les mécanismes des WC.
    Housses de canapé nettoyées au pressing.
    Dégivrer le réfrigérateur.

J’ai signé un bail meublé, de combien de mois est mon préavis ?

Le préavis à respecter en bail meublé est de 1 mois.

J’ai visité un appartement et je souhaite le réserver comment puis-je faire ?

Il faut venir à l’agence, signer l’engagement de location et laisser le chèque des frais d’agence pour que l’appartement puisse vous être réservé. Le chèque ne sera encaissé qu’à la signature du bail.

Je viens de quitter mon appartement, dans combien de temps puis je récupérer mon dépôt de garantie ?

Le délai légal est de 2 mois. Dans la mesure du possible, nous essayons d’être plus rapide. Plus il existe des retenues potentielles sur votre dépôt de garantie, plus le délai sera long. Un état des lieux sans réserves est le moyen le plus sur de récupérer rapidement son dépôt de garantie. Dans le cas contraire, la nécessité d’obtenir des devis de remise en état des dégradations génère des délais.

La taxe d’ordure ménagère est elle redevable par le locataire ?

Oui, en totalité pour l’année : elle est prélevée en une fois dans l’année.

Je viens de prendre possession de mon appartement, quelles démarches je dois effectuer pour mettre les divers contrats techniques (EDF / France TELECOM) à mon nom.

Lors de la remise des clefs et de l’état des lieux d’entrée, nous vous fournissons les coordonnées téléphoniques des différents prestataires de services afin que vous puissiez effectuer les changements par téléphone. En effet, de nombreux prestataires exigent que ce soit l’occupant qui les contacte et non l’agence.

La CAF me demande une quittance de loyer, comment puis je en obtenir une ?

Il suffit de nous contacter et nous vous en transmettons une par mail ou par courrier.

Comment puis-je obtenir les aides au logement ?

Il vous appartient de constituer un dossier auprès des organismes sociaux (C.A.F.). Ces organismes demandent souvent une attestation de la part de gestionnaire que nous vous remplirons sur simple demande.

Que dois-je faire lorsque je subis un dégât des eaux ?

La première des choses est de faire une déclaration à votre assurance, souvent avec la signature de l’occupant voisin concerné. Ensuite, si nous sommes gestionnaires, il faut nous contacter. Si le problème concerne des parties que nous gérons, parties communes ou autre appartement, il nous appartient de gérer le sinistre.

Transactions

Comment connaître la valeur de mon bien ?

Une valeur vénale précise est quelque chose de sérieux donnée par un professionnel. Se fier aux journaux spécialisés et estimer soi-même peut conduire à une erreur d’appréciation importante. Il faut vraiment contacter un agent immobilier sérieux qui aura l’ensemble des compétences requises.

Comment l’agent immobilier définit-il le prix de mon bien ?

L’agent immobilier va se baser non seulement sur les éléments intrinsèques de votre bien, mais également sur sa connaissance des transactions réelles récentes dans le secteur ainsi que des souhaits de sa clientèle.
Le dernier point est fondamental : en tant que vendeur, vous ne pouvez appréhender les souhaits et réactions des acquéreurs sur telle ou telle caractéristique.
L’agent immobilier vous apporte cet élément de réponse indispensable à la fixation du prix.

Pourquoi les valeurs que me donnent les divers agents immobiliers sont parfois différentes ?

Un bon agent immobilier vous fera une estimation de votre bien conforme à la réalité du marché.
Certaines agences privilégieront le fait de vous faire plaisir et de vous faire rêver sur la valeur de votre bien tout en étant dans l’incapacité de le vendre à ce prix.
Choisissiez toujours un agent immobilier qui motivera sa valeur en fonction de la réalité du marché.

Quels sont les risques d’une surestimation ?

Attention une surestimation peut faire perdre de l’argent.
Mettre en vente un bien au-delà du prix du marché va conduire les acquéreurs potentiels à ne pas visiter votre bien.
Et ceux qui acceptent de le visiter vont être déçus et aucune proposition ne sera faite
Votre bien va se situer hors marché et se déprécier à terme.

Comment vendre mon bien ?

Une fois la valeur définie avec l’agent immobilier, celui-ci vous apportera la compétence et les moyens de publicité nécessaires à une vente optimale. Il aura besoin de votre concours pour pouvoir visiter votre bien dans les meilleures conditions : logement rangé et mis en valeur pour les visites etc.
C’est un négociateur professionnel appuyez vous sur lui.
La vente d’un bien est une affaire sérieuse cela vous arrivera 2 ou3 fois dans votre vie, un professionnel est nécessaire et indispensable.

Que se passe-il lorsqu’un acquéreur se décide à faire une offre ?

N’oublier pas que votre agent immobilier est un négociateur professionnel et que son objectif est d’arriver a un juste prix.
C’est lui qui saura interpréter la capacité financière de votre acquéreur potentiel, qui négociera au mieux le prix final et qui saura monter et gérer le dossier juridique pour formaliser un compromis

A quel moment dois je faire une offre d’achat ?

À partir du moment où le bien vous intéresse et que vous envisagez de l’acquérir, une offre d’achat écrite est indispensable. Elle constitue une base solide indispensable sur laquelle l’agent immobilier, votre conseil, pourra exercer ces talents de négociateur pour arriver a un accord.
Une offre d’achat écrite est un préalable indispensable à toute négociation.

Quels sont les diagnostics obligatoires ?

Les diagnostics obligatoires pour la vente de tout logement concernent l’amiante, diagnostic énergétiques, E.R.N.T., termites et électrique, voire gaz si installation.
Si le logement est assez ancien le plomb sera nécessaire.
Le mesurage de la loi carrez est obligatoire pour toute vente de lot de copropriété.
Ces diagnostics sont nécessaires à l’établissement du compromis de vente.
La surface carrez étant un élément fondamental de la valeur du bien à vendre, le fait de la connaître de la mise en vente permet de renseigner correctement l’acquéreur.

Qui doit régler les diagnostics ?

Les diagnostics sont à la charge du vendeur. Votre agent immobilier peut en assurer la gestion administrative et vous décharger de cette tâche.

Choix du notaire ?

Chaque partie, peut se faire assister du notaire de son choix sans surcoût sur les frais d’actes.
L’agent immobilier, de part son expérience et les nombreux actes qu’il a signés, peut utilement vous orienter sur une étude notariale si vous n’avez pas de notaire attitré.